El comportamiento del precio de la tierra muestra varios ciclos. Entre 1980 y 1993, los valores permanecieron relativamente estables y en niveles bajos. Luego comenzó una recuperación que llevó los precios a duplicarse entre 1993 y 1998. La crisis de 2002 provocó una fuerte caída que prácticamente eliminó esa mejora.
A partir de 2003 comenzó un nuevo período de crecimiento que alcanzó su máximo histórico en 2012, medido en dólares constantes. La suba estuvo impulsada principalmente por el incremento del precio de las commodities y por la incorporación de China como uno de los principales compradores.
Después de ese máximo, distintos factores internos llevaron a una disminución sostenida del valor de la tierra hasta 2023, cuando acumuló una pérdida cercana al 40%. Desde 2024, en cambio, el mercado comenzó a mostrar una recuperación, con incrementos estimados de entre 25% y 30% en menos de tres años.
La evolución de los precios responde tanto a factores externos como internos. Entre los primeros aparecen los conflictos comerciales, diplomáticos y bélicos que pueden modificar los valores internacionales de las materias primas, además de los movimientos de las tasas de interés globales.
A nivel local, inciden el esquema de retenciones a las exportaciones, los recurrentes problemas financieros de la economía argentina, las restricciones para la adquisición de tierras por parte de extranjeros y la intervención estatal en distintos mercados. También se menciona la inseguridad jurídica como uno de los elementos que afectaron las decisiones de inversión y contribuyeron a la pérdida de valor registrada desde 2012.
El cambio de gobierno producido en diciembre de 2023 modificó las expectativas sobre el escenario interno y favoreció una recuperación de la demanda por campos agrícolas. Sin embargo, además de las condiciones políticas y económicas, la capacidad productiva del sector constituye otro elemento central para evaluar una inversión de este tipo.
En la actualidad, aproximadamente el 70% de la superficie agrícola es trabajada por arrendatarios o contratistas. La competencia para acceder a los campos se mantiene elevada incluso frente a márgenes ajustados y condiciones climáticas desfavorables. Este nivel de demanda permite a los propietarios obtener ingresos mediante contratos de arrendamiento y constituye uno de los principales atractivos de la inversión.
Para analizar el rendimiento de un campo es necesario diferenciar entre la renta obtenida por el alquiler y la eventual valorización de la propiedad. Un ejemplo tomado para el oeste bonaerense considera un establecimiento con un 90% de superficie cultivable y un 10% de superficie improductiva, con un precio cercano a los US$11.000 por hectárea y gastos adicionales equivalentes al 5%.
En ese escenario, el arrendamiento de la superficie productiva ronda los 17,5 quintales de soja por hectárea, equivalentes a aproximadamente US$630. Después de descontar gastos e impuestos, la renta anual estimada se ubica entre el 2,5% y el 3% de la inversión.
A ese ingreso se suma una posible valorización de la tierra. De acuerdo con la evolución registrada durante las últimas cinco décadas, la apreciación inmobiliaria podría estimarse en torno al 3% o 4% anual. De esta manera, la rentabilidad total proyectada para una inversión en tierras agrícolas del oeste de Buenos Aires se ubicaría aproximadamente entre el 5,5% y el 7% anual en el mediano plazo.
Otro indicador relevante es la distancia respecto de los máximos históricos. Actualmente, el precio de una hectárea agrícola argentina, medido en dólares constantes, se encuentra entre el 70% y el 75% del nivel alcanzado en 2012.
La comparación internacional también muestra diferencias. En la zona núcleo argentina, el valor de la tierra respecto del máximo histórico representa entre el 50% y el 55% de la relación observada en el Corn Belt de Estados Unidos, tomando como referencia Iowa, cuyo histórico se ubicaba entre el 70% y el 75%.
En Brasil, los valores son superiores en algunas regiones. La tierra agrícola en Paraná alcanza aproximadamente los US$35.000 por hectárea, mientras que en Mato Grosso ronda los US$23.000, a lo que se suman costos de producción más elevados. En la zona núcleo argentina, en cambio, los precios se ubican aproximadamente entre US$18.000 y US$22.000 por hectárea.
La calidad de los suelos, el potencial productivo y la incorporación permanente de tecnología constituyen otros factores que inciden sobre el resultado económico de la actividad. La mejora de la productividad puede traducirse tanto en mayores ingresos por arrendamiento como en una valorización de los campos.
Con estos elementos, la tierra agrícola argentina vuelve a ser observada como una alternativa de inversión que combina ingresos por arrendamiento con una eventual apreciación del activo. Su comportamiento histórico, la recuperación de los precios registrada desde 2024 y las características productivas del sector explican el renovado interés por este mercado.
